Impagados dentro de la comunidad de propietarios, ¿cómo reclamar la deuda pendiente?
La crisis trae consigo muchos problemas y uno de ellos es la alta tasa de morosidad en diversos sectores. Las comunidades de propietarios también tienen que convivir muy de cerca con la realidad de un vecino con problemas económicos. Pero los gastos, las derramas y los imprevistos continúan, por lo que es conveniente saber que nos dice la Ley acerca de estos casos.
En estos tiempos se hace indispensable mantener un seguimiento cercano a los pagos de los recibos de la comunidad, para así detectar rápidamente los impagos y evitar que se acumulen deudas difíciles de poner al día.
En el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en sus puntos e y f, se determina que entre las obligaciones de los propietarios están las de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización” y “contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca”.
Aunque el retraso en el pago de un importe pequeño no suele ser alarmante, es mejor mantenerse alerta. Lo más conveniente es notificar al propietario por teléfono, email o correo ordinario que tiene una cuota pendiente con la comunidad. Si el propietario continúa acumulando recibos sin responder a las notificaciones, se hará necesario reiterar las notificaciones, a través de una carta certificada o un burofax, advirtiéndole que, de no subsanar el problema, la comunidad se verá forzada a realizar una reclamación judicial.
Si, aún con esto, la deuda no es cancelada, debe documentarse ante la junta de propietarios la morosidad del propietario, incluyéndole en la lista de recibos pendientes que debe ser distribuida a todos los interesados junto con la convocatoria a la junta, en la que aparecerá la propuesta de iniciar las acciones legales respectivas en la orden del día, procedimiento al que se denomina “liquidar la cuenta”, y está contemplado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, junto con la mención de que “a la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto (…) podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos”.
Si la junta aprueba la propuesta, se debe notificar al deudor a través de un nuevo burofax con acuse de recibo, otorgando al propietario un plazo de 15 días para abonar la cantidad pendiente con la comunidad. Esta certificación contendrá el acuerdo y aprobación de la junta para iniciar la liquidación de la deuda y debe ser expedida por el Secretario de la misma con el visto bueno del Presidente.
Si el deudor no responde de manera positiva a éste requerimiento, deberá entregarse el expediente a un abogado para que interponga el procedimiento monitorio en el Juzgado. Una vez cumplidos todos los trámites, el Tribunal podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas, según el artículo 727.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este recurso puede ser evitado si el propietario presenta un aval bancario por la cuantía reclamada, tal y como se recoge en el artículo 21.5 de la Ley de Propiedad Horizontal. En el peor de los casos, el procedimiento podría terminar con la subasta de la vivienda.
En lo que se refiere a los derechos de los propietarios morosos durante la celebración de una junta, el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece claramente que “los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”. Y, en rasgos generales, tampoco pueden impugnar los acuerdos de la junta, a excepción de aquellos que incidan directamente en la forma de reparto de los gastos comunitarios.
