Comisiones bancarias ¿antes, durante o al final de una hipoteca?

Aunque en España comprar una vivienda es una meta que casi todos tenemos en común, también es un compromiso económico que asumiremos durante buena parte de nuestra vida, por lo que conviene estudiar bien todos los detalles. Una hipoteca viene acompañada de una serie de gastos adicionales al pago de las cuotas. Uno de ellos son las comisiones bancarias.

Con la llegada del nuevo año, muchos expertos coinciden en afirmar que el 2016 marcará un cambio importante en la oferta hipotecaria española. Lo sucedido en el escenario económico nacional en los últimos tiempos ha llevado a las entidades bancarias a modificar las características de sus productos crediticios, para adaptarlos a las necesidades de los clientes que vuelven a mirar la compra de un inmueble como un objetivo realizable.

Generalmente, las entidades bancarias son libres de decidir los importes que cobran por los servicios de intermediación o gestión para la tramitación de un crédito hipotecario. Es por ello que, llegado el momento de buscar cuál es la opción más conveniente, nos encontramos un amplio abanico de opciones con más o menos comisiones. Si pretendemos negociar con la entidad, es importante conocer cuáles son las comisiones que se pueden aplicar antes, durante y al final de la vida de la hipoteca.

Antes

Comisión de estudio Es el coste de analizar el perfil del solicitante, su historial crediticio, la cuantía y origen de sus ingresos, para determinar si es viable otorgarle un préstamo.

Comisión de apertura Suele ser un porcentaje sobre el importe solicitado por concepto de apertura y formalización de la operación bancaria.

Durante

Comisión de novación La modificación de alguna de las condiciones recogidas en el documento inicial de una hipoteca, es lo que se conoce como novación hipotecaria. Estas modificaciones pueden referirse al plazo, al capital prestado, al tipo de interés, al período de carencia o a la periodicidad del pago de las cuotas, entre otras.

Comisión por amortización parcial Se aplica si el hipotecado decide emplear un dinero extra para amortizar parte de su deuda y ahorrarse así los intereses que corresponderían a esa cantidad.

Al vencimiento de la hipoteca

Comisión por cancelación total anticipada Es la compensación que el banco exige cuando el deudor decide liquidar completamente el importe pendiente por concepto de la hipoteca.

Comisión de subrogación Es la que requiere la entidad bancaria cuando el acreedor solicita trasladar su hipoteca a otro banco o cuando, motivado por la venta de un inmueble, por ejemplo, necesita cambiar el nombre de la persona que ha firmado la hipoteca que recae sobre ese patrimonio. Ambos procedimientos pueden ser entendidos como novaciones, porque no son más que modificaciones que se realizan sobre las condiciones pactadas inicialmente, por lo que conviene asegurarse de que no coincidan en el contrato que se pretende firmar.

Comisión de compensación por riesgo de tipo de interés Se aplica únicamente a las hipotecas a interés fijo o mixto. Con esta comisión el banco se resguarda se descensos sustanciales del tipo de interés del mercado, cuando éstos representen un perjuicio para la entidad.

Antes de firmar un contrato que nos compromete durante un período largo de tiempo, es imprescindible estudiar detenidamente todas las opciones disponibles y tratar de negociar las condiciones más ventajosas en el corto, mediano y largo plazo.