Hipotecas: antes y después de la “burbuja inmobiliaria”

Se dice que cada experiencia lleva, en sí misma, su lección. Y hoy, que parecen verse las primeras y tímidas señales de que comenzamos a salir de la crisis, producto de la “burbuja inmobiliaria”, tenemos claro que poco sabemos qué hay detrás de los largos textos contenidos en los contratos inmobiliarios, dificultándonos comprender cómo han cambiado desde el año 2009 hasta hoy.

Hipotecados o no, estos seis años han sido muy duros para todos. Pero todo trae consigo un aprendizaje y el reto, a partir de ahora, debe ser afrontar el nuevo panorama con la firme intención de no cometer los errores del pasado. No es fácil para el ciudadano común comprender la ‘jerga’ utilizada al hablar de hipotecas, mercado inmobiliario y economía en general. Puede que por esto nos sea difícil comprender con exactitud por qué los medios de comunicación anuncian, casi a diario, que hoy las hipotecas son más convenientes que antes de la llamada “burbuja inmobiliaria”.

Financiación

Anteriormente, el 98% de los créditos se otorgó a interés variable, con plazos que se elevaban desde los 30 a los 50 años y una financiación de hasta un 110% del valor de la vivienda, con muy pocas restricciones en cuanto a la capacidad de pago de los solicitantes.

En la actualidad, las entidades bancarias son más cautelosas al analizar la estabilidad laboral y la capacidad de endeudamiento de los interesados, siendo indispensable que la cantidad que se destine al pago de la hipoteca no supere el 30% del total de sus ingresos, lo que asegura que puedan pagar las cuotas de forma más cómoda.

Seguidamente, se financia hasta el 80% del valor de la vivienda a un plazo de 30 años si es residencia habitual, con la salvedad de que la compra de pisos de bancos puede obtener una financiación del 100%.

Diferenciales

El diferencial es el porcentaje que se le suma al índice de referencia pactado en el contrato de la hipoteca a tipo variable o mixto que, en España, generalmente es el Euríbor. El tipo de interés que ofrece la entidad por la hipoteca siempre estará compuesto por la fórmula Índice de Referencia (por ejemplo, el Euribor) + Diferencial.

Antes del 2009 se podían conseguir préstamos hipotecarios a Euríbor + 0,20%. A raíz de la actual apertura de los bancos a la concesión de estos créditos, las mejores ofertas no suelen bajar de Euríbor + 1,00%.

Cláusula suelo

También llamada suelo hipotecario, establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca contratada, aunque el índice de referencia acordado con la entidad financiera llegue a estar por debajo. Esto no permite al deudor beneficiarse los descensos bruscos que el Euribor pueda experimentar, distorsionando el precio real que se paga por la hipoteca. En los antiguos contratos hipotecarios lo habitual era incluir ésta cláusula. En la actualidad, está casi eliminada por completo, aunque aún queda alguna entidad que oferta contratos hipotecarios con suelo hipotecario.

Seguros

A los seguros de vida y hogar que ya se exigían, ahora se ha sumado el de desempleo y, en ocasiones, la contratación de un plan de pensiones o tarjetas de crédito o débito con un consumo mínimo.

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