Arrendador y arrendatario: dos partes protegidas por las medidas de la Ley de Fomento del Alquiler
Cada día más personas demandan pisos en alquiler y, aunque sabemos que hay una gran cantidad de viviendas vacías, la oferta no es suficiente debido, en parte, al temor de muchos propietarios a arrendar. Para superar las desconfianzas al respecto, conviene conocer cómo la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la de Propiedad Horizontal (LPH) en pos de impulsar el mercado del alquiler en España.
Los cambios que la crisis ha ocasionado en las condiciones económicas de los españoles han hecho que la compra de una vivienda, como objetivo prioritario, se haya visto desplazada hacia otras fórmulas inmobiliarias como el arrendamiento. La demanda de pisos en alquiler crece día a día, sin embargo, son muchos los propietarios que, tras muchos esfuerzos por vender algún inmueble, prefieren dejarlos vacíos indefinidamente por el temor a que su arrendamiento les ocasione más de un dolor de cabeza, y por el desconocimiento de algunos aspectos legales que juegan a favor del buen entendimiento de las partes involucradas en un contrato de alquiler.
Desde el año 2009 y, más recientemente, en el año 2013, las modificaciones introducidas para el fomento, flexibilización y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, han implementado una serie de medidas que, al aligerar los procesos de desahucio entre otras, buscan dar mayor apoyo a los propietarios de inmuebles en alquiler para, por un lado, evitar abusos y demoras injustificadas que les perjudican y, por otro, sostener las garantías de los inquilinos de buena fe.
En este sentido, uno de los puntos más destacables introducidos por las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es la reducción del plazo obligatorio establecido para los arrendamientos de viviendas que ha pasado a ser de tres años, con posteriores prórrogas de 1 año, si ninguna de las partes pone fin al contrato.
También se han extendido los motivos por los que no corresponde prorrogar obligatoriamente el contrato de arrendamiento. Así pues, el propietario puede poner fin a un contrato si acredita que necesita hacer uso del inmueble a modo personal, o si necesitan ocuparlo sus padres, hijos o cónyuge cuando haya una sentencia formal de divorcio o nulidad matrimonial, y ello aunque no se estipule en el contrato. En dicho caso debe preavisar con al menos dos meses de antelación al inquilino, y si después de tres meses de ésta extinción, el propietario o sus familiares no han ocupado el inmueble en cuestión, el antiguo inquilino tendrá derecho a volver al mismo por un período máximo de tres años y a exigir, por ejemplo, una indemnización por el desalojo.
Otra de las reformas importantes ha sido la agilización de la tramitación judicial de los desahucios y, en especial, la flexibilidad en las notificaciones y la determinación desde el inicio del procedimiento del día y hora para el lanzamiento del inquilino, para el supuesto de que no se ponga al día en el pago de la renta. Sin embargo, se dispone la posibilidad de un acuerdo entre las partes durante el proceso judicial, si el propietario se compromete a condonar la deuda de manera total o parcial a cambio del desalojo voluntario del inmueble en la fecha que éste determine, dentro de un plazo inferior a 15 días.
Para adecuar la Ley a los nuevos tiempos, se ha establecido la posibilidad de que las partes pacten, durante unos meses, el cambio del pago de la renta por la ejecución, por parte del inquilino, de obras de rehabilitación en la vivienda y se da plena validez a las notificaciones realizadas por e-mail.
Estas modificaciones se han realizado con el fin de aligerar los trámites judiciales para dar más amparo a los propietarios y que así, ante los incumplimientos en el pago del alquiler, puedan recobrar su inmueble con más facilidad. Además, se busca apoyar a los inquilinos de buena fe reduciendo la incertidumbre a la vez que los plazos para la resolución de los conflictos, con la ayuda de juicios verbales tanto en los casos de desahucio como de reclamación de rentas. Estos mecanismos les beneficiarán porque, al incrementar la confianza de los arrendadores, ellos podrían reducir las altas garantías, en forma de avales y fianzas.
